Voor de onroerende zaken in exploitatie, die worden gewaardeerd conform de full-versie van het handboek, is een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs, ingeschakeld. Voor het BOG- MOG en ZOG vastgoed, de studenteneenheden en parkeerplaatsen hebben full taxaties en markttechnische updates van de taxatie plaatsgevonden. Voor de studenteneenheden en meergezinswoningen in gedeeld bezit met SSH heeft een update van de taxatie plaatsgevonden. Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde aanpassingen ten opzichte van de basisvariant zijn onderbouwd en vastgelegd zijn in het bezit van Bo-Ex en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties.

Wij hebben voor een gedeelte van ons vastgoedbezit verplicht de full versie van het Handboek toegepast. De reikwijdte, aard en omvang van de aanpassingen zijn van toepassing op meerdere complexen, derhalve worden de gehanteerde vrijheidsgraden hierna schematisch op portefeuilleniveau toegelicht. Indien en voor zover op complexniveau is afgeweken van de vrijheidsgraden op portefeuilleniveau, dan wordt dit separaat toegelicht. Ten slotte wordt hier opgemerkt dat bij de gehanteerde vrijheidsgraden zoveel als mogelijk aansluiting is gezocht bij het document “Best Practices vrijheidsgraden behorende bij het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde”, dat tot stand is gekomen op basis van een samenwerking tussen diverse gespecialiseerde partijen.

Ten aanzien van de verschillende vrijheidsgraden is in de basis aangesloten bij de voorgeschreven basis versie van het handboek. Bij enkele vrijheidsgraden is daarbij een aanpassing verricht door de taxateur. Deze aanpassingen zijn per vrijheidsgraad in de volgende tabel toegelicht.

Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen waarop zowel door interne als door externe taxateurs gehanteerde aannames en schattingen ter bepaling van de reële waarde van het commercieel vastgoed zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelijk te verwachten marktontwikkelingen van significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening.

Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de reële waarde, is ten aanzien van woningenbezit gewaardeerd volgens de DCF-methode, de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen:

Bo-Ex hanteert de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen van de vastgoedportefeuille. Dit betekent dat de waardering ten behoeve van de jaarrekening bepaald wordt zonder tussenkomst van een taxateur. Het handboek wordt jaarlijks geactualiseerd. In dit handboek wordt gesteld dat toepassing van de basisversie leidt tot een getrouwe weergave van de marktwaarde in verhuurde staat op portefeuilleniveau, toepassing van de full-versie leidt tot een getrouwe weergave op complexniveau.

Ieder jaar wordt na 1 juli het handboek gevalideerd op basis van de waarderingsuitkomsten van het bezit van corporaties die de full-versie toepassen, dat wil zeggen de waardering gebruikmakend van een externe taxateur op balansdatum van het daaraan voorafgaande boekjaar. Dit vormt input om de basisversie eventueel aan te passen. De validatie eis daarbij is dat voor ten minste 90% van de portefeuilles het verschil tussen de basiswaardering en full waardering beperkt moet blijven tot maximaal + of - 10%.

In de validatie van het handboek 2024 blijft 97% binnen de gestelde bandbreedte tussen basis- en full-waardering, waarmee dit jaar ruim aan de eis wordt voldaan.

Conform voorgaande jaren zijn validatie-effecten als mutatie in de marktwaarde in verhuurde staat in de jaarrekening 2025 verwerkt, derhalve zonder aanpassing van de vergelijkende cijfers. De jaarlijkse mutatie van de marktwaarde welke tot uitdrukking komt in de jaarrekening (waardeverandering vastgoedportefeuille) bestaat derhalve onder meer uit de marktontwikkeling over 2025 enerzijds en de validatie-effecten anderzijds.

De inzichten van de validatie 2025 zijn vanzelfsprekend nog niet bekend met betrekking tot de waardering volgens de basisversie naar de stand van 31 december 2025 en dan ook niet meegenomen bij de totstandkoming van deze jaarrekening.

In het bestuursverslag is een beleidsmatige beschouwing opgenomen over het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van de onroerende zaken in exploitatie, alsmede de ontwikkeling van beide waardes en de consequenties van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde voor het eigen vermogen.

In het huidige streefhuurbeleid is rekening gehouden met het realiseren van de regels omtrent passend toewijzen. De realisatiegraad van deze toewijzingsregels met het huidige streefhuurbeleid is momenteel 100%. Deze realisatiegraad is gebaseerd op de realisatie van de streefhuur over de afgelopen 2 jaren door Bo-Ex.

• De ingerekende onderhoudslasten bestaan uit de volgende elementen:
• Reparatie- en klachtenonderhoud
• Mutatie onderhoud
• Contractonderhoud
• Planmatig onderhoud
• Toegerekende organisatiekosten

Bo-Ex heeft nog 278 eenheden (2024: 317) waarop een EFG label van toepassing is. Voor deze complexen is geen correctie doorgevoerd op de MJOB, aangezien het aantal dusdanig laag is dat opname van de normbedragen vanuit het Handboek modelmatig waarderen niet leidt tot een materieel andere schatting van de beleidswaarde.

Verder is het van belang dat de meerjaren onderhoudsbegroting wordt herijkt, met name qua effecten uit de integraliteit van vastgoedsturing en detaillering van de meerjaren onderhoudsbegroting naar onderliggend complexniveau. Dit kan in potentie impact hebben op de beleidswaarde, waarbij Bo-Ex zich committeert om het (jaarlijkse) onderhoudskostenniveau zodanig te bepalen en realiseren dat de vastgoedexploitatie binnen de van toepassing zijnde financiële ratio’s (met name: ICR) blijft in combinatie met een hiervoor benoemde minimale onderhoudsconditie 4. In de huidige begroting 2026 is twee derde van de herijking van de MJOB gerealiseerd. Voor de begroting 2027 verwacht Bo-Ex de volledige herijking te realiseren.

In de marktwaarde is voor € 4,9 miljoen (2024: 5,1 miljoen) aan uitgaven opgenomen voor het wegwerken van achterstallig onderhoud. Dit is verwerkt in de MJOB van Bo-Ex.

De beheerlastennorm is gebaseerd op de door het bestuur en Raad van Commissarissen goedgekeurde Meerjarenbegroting 2026 - 2035.

De bepaling van de beleidswaarde is aan schattingen onderhevig.
Teneinde inzicht te geven in de potentiële impact van een alternatieve schatting op de beleidswaarde uitkomst hebben wij de navolgende sensitiviteitsanalyse verricht.

De WOZ-waarde van het vastgoed in exploitatie bedraagt ultimo 2025 € 3.064,97 miljoen (2024: € 2.780,96 miljoen).

Zonder toestemming van het WSW is het ons niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht (recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering.

Voor de door het WSW verstrekte borgstelling hebben wij een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de balans vermeld onder de Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa.

Bo-Ex heeft in de meerjarenbegroting vanuit financieringsbehoefte rekening gehouden met de verkoop van 25 woningen per jaar voor de jaren 2026 tm 2035

De meest recente WOZ-waarde van het kantoorpand bedraagt € 2,0 miljoen (2024: € 2,0 miljoen).

Ten aanzien van het vastgoed in exploitatie is sprake van een waarderingsverschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde. Het vastgoed zal in de komende jaren naar verwachting in exploitatie blijven. Bo-Ex heeft aan het einde van de levensduur de intentie tot sloop gevolgd door (vervangende) nieuwbouw. Op basis van de huidige fiscale behandeling (VSO2) zal daarbij sprake zijn van het doorschuiven van de aanwezige boekwaarde en zal er geen fiscale afwikkeling plaatsvinden in de vorm van het fiscaal afwaarderen van de complexen. Dit betekent dat het einde van de levensduur ‘doorrolt’ en bij waardering tegen contante waarde sprake is van een nihil waardering.

Bij een deel van het vastgoed komt de fiscale waarde boven de fiscale bodemwaarde (zijnde 100% van de WOZ-waarde) uit. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid tot fiscale afschrijvingen op woningen in exploitatie. In de jaarrekening is hiervoor een latente belastingvordering tegen de contante waarde verantwoord.

In de jaarrekening is voor de leningenportefeuille een latente belastingverplichting respectievelijk -vordering tegen de contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. reële waarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen.

Met ingang van 1 januari 2019 is de ATAD-richtlijn van toepassing waardoor voor de bepaling van het fiscaal belastbaar bedrag de renteaftrek beperkt is. De aftrekbeperking ziet toe op het meerdere van 24,5% van de fiscale EBITDA met een ondergrens van € 1 miljoen (ATAD-norm). Indien in toekomstige jaren de rente daalt onder de hiervoor genoemde ATAD-norm is de eerder niet in aftrek genomen rente alsnog aftrekbaar. Hierdoor ontstaat een tijdelijk verschil. Voor het saldo niet aftrekbare rente ultimo 2025 is ingeschat dat deze redelijkerwijs niet binnen 10 jaar wordt verrekend. Om deze reden is er geen actieve belastinglatentie opgenomen. Ultimo 2025 bedraagt het saldo niet aftrekbare rente € 81,3 miljoen.

In het boekjaar 2023 is in de fiscale jaarrekening met terugwerkende kracht een onderhoudsvoorziening gevormd in 2018 voor een bedrag ad € 14 miljoen. Deze uitgestelde belastingbetaling leidt tot een tijdelijk verschil met een passieve latentie tot gevolg. De latentie loopt af conform de VSO met de belastingdienst.

De gehanteerde netto-disconteringsvoet voor 2025 bedraagt 2,23% (2024: 2,25%). De gemiddelde looptijd van de tot waardering gebrachte latente belastingverplichtingen is 3,08 jaar. Van de voorziening wordt een bedrag van 2,18 miljoen (2024: 2,68 miljoen) naar verwachting binnen één jaar gerealiseerd.

Voor zover tijdelijke waarderingsverschillen niet in de waardering van de latente belastingvorderingen zijn verwerkt, bedragen deze nominaal 656.832 (2024: 385.290), leidende tot een nominale latentie van 169.629 (2024: 99.405). Het realisatie moment van dit tijdelijk waarderingsverschil ligt in de oneindigheid waardoor deze tenderen naar nihil.

De overige voorraden betreft de voorraad onderhoudsmaterialen van de Technische Dienst.

Het bestuur stelt aan de raad van commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2025 ad € -222.262.000 als volgt te bestemmen:

• Het gerealiseerde resultaat over het boekjaar 2025 ad € -24.765.000 ten laste van de overige reserves te brengen.
• Het niet-gerealiseerde resultaat ad € 247.027.000 is reeds ten gunste van de herwaarderingsreserve gebracht.

Van de leningen kredietinstellingen is € 485,1 miljoen (2024 € 457,1 miljoen) geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen hebben wij ons verbonden het onderliggend onroerend goed in exploitatie met een boekwaarde van € 1.906 miljoen niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan.

De leningen worden afgelost op basis van het fixe en variabele hoofdsom lening-systeem.

De reële waarde van de langlopende schulden/leningen van kredietinstellingen bedraagt per 31 december 2025 € 513.451.000 (2024: € 513.473.607).

De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten.

De primaire financiële instrumenten van Bo-Ex, anders dan derivaten, dienen ter financiering van haar operationele activiteiten of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Een belangrijke doelstelling van het financieringsbeleid van Bo-Ex is het voorkomen dan wel spreiden van ongewenste financiële risico’s zoals rente- en liquiditeitsrisico’s. Het beleid is erop gericht het jaarlijks renterisico te maximeren op 15% van de leningenportefeuille.

De belangrijkste risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten van de groep zijn, het rente- en kasstroomrisico en overig prijsrisico, het kredietrisico en het liquiditeitsrisico. Het beleid van Bo-Ex om deze risico’s te beperken is als volgt:

Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens Bo-Ex kunnen voldoen. Verder wordt hieronder vermeld het risico van oninbaarheid bij huurdebiteuren. Wij handelen alleen met kredietwaardige partijen en wij hebben procedures opgesteld om de kredietwaardigheid vast te stellen (rating) en de omvang van het kredietrisico bij elke partij te beperken. Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico binnen de corporatie. Voor Bo-Ex is het risico inzake huurdebiteuren relatief hoog. Hiervoor is een voorziening getroffen.

Dit betreft het risico dat Bo-Ex over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. De roll-over lening biedt voldoende ruimte om het liquiditeitsrisico te kunnen mitigeren. Voor investeringen worden alleen verplichtingen aangegaan indien zeker is dat hiervoor voldoende financiering beschikbaar is. Het risico dat toekomstige kasstromen verbonden aan een monetair financieel instrument in omvang fluctueren is minimaal, aangezien de langlopende vorderingen en schulden vastrentend zijn.

Bo-Ex loopt geen valutarisico. Wij zijn alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro’s zijn.

Bo-Ex loopt renteprijs- en rentekasstroomrisico’s over de rentedragende vorderingen (met name begrepen onder financiële vaste activa), effecten en liquide middelen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vastrentende langlopende vorderingen en langlopende leningen lopen wij het risico dat de reële waarde van de vorderingen en leningen zal dalen respectievelijk stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. prijsrisico). Voor deze vorderingen en schulden worden geen financiële derivaten uit hoofde van veranderingen in de marktrente afgesloten.

Voor schulden met variabele renteafspraken loopt Bo-Ex risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. kasstroomrisico).

Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake de leningenportefeuille, beleggingen, spaargelden en andere liquiditeiten.

Leningen van toegelaten instellingen, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Corporaties zijn daar tegenover verplicht tot een jaarlijks gemaximeerde obligoheffing en een ‘gecommitteerd obligo’. Het gecommitteerd obligo wordt zeker gesteld door middel van een door deelnemers af te sluiten obligolening. De obligoheffing kan jaarlijks worden geïnd en bedraagt maximaal 0,34% van het geborgd volume aan leningen ultimo het voorgaande kalenderjaar. Voor boekjaar 2025 bedroeg dit percentage 0,0269% (2024: 0,0297%) resulterend in een obligoheffing van € 131.563 (2024: 135.752) voor Bo-Ex.

Daarnaast zijn corporaties verplicht een obligolening af te sluiten. Dit is een lening met een variabele hoofdsom waarop in beginsel niet getrokken wordt. Zolang er niet getrokken wordt op de obligolening, betalen corporaties over het niet opgenomen deel een bereidstellingsvergoeding aan de geldgever. Deze obligolening is een door WSW geborgde variabele hoofdsomlening die de woningcorporatie aangaat met een geldgever en waarvan na trekking de gelden rechtstreeks worden gestort op een daartoe aangewezen rekening van WSW. Jaarlijks stelt WSW de omvang van dit gecommitteerd obligo vast op basis van het schuldrestant per 31 december van het laatst verstreken kalenderjaar. Met deze obligoregeling staan toegelaten instellingen als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2025 heeft Bo-Ex een aangegane obligolening van € 12,7 miljoen (2024: 11,3 miljoen) waarop niet is getrokken. Op deze obligolening kan worden getrokken indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen.

De woningwet 2015 heeft bepaald dat de toegelaten instellingen betalen voor de kosten van de AW. De AW int daarvoor jaarlijks bij de corporaties een bijdrageheffing. De wettelijke grondslag voor deze bijdrageheffing is artikel 61c van de Woningwet. In 2025 was dit bedrag € 65.083 (2024: € 56.075).

Op grond van de bepalingen in de CAO-Woondiensten zijn voor de medewerkers rechten opgebouwd voor een individueel loopbaanontwikkelingsbudget. Per 31 december 2025 bedragen deze rechten € 228.918 (2024: € 267.760). Deze verplichting is voorwaardelijk: zij wordt opeisbaar indien wordt voldaan aan deze bepalingen. De in het kader van deze bepalingen betaalde bedragen worden rechtstreeks ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht. In 2025 zijn deze uitgaven € 1.473 (2024: €20.159)

Tegen Bo-Ex zijn diverse claims ingediend die door haar worden betwist. Hoewel de afloop van deze geschillen niet met zekerheid kan worden voorspeld, wordt – mede op grond van ingewonnen juridisch advies – aangenomen dat deze geen nadelige invloed van betekenis zal hebben op de financiële positie.

Bo-Ex huurt kopieerapparaten van Canon. De kosten hiervan bedragen op jaarbasis € 10.674 (2024: € 10.674). De restant looptijd van deze verplichting bedraagt maximaal een jaar.

Er is sprake van niet in de balans opgenomen investeringsverplichtingen voor nieuwbouw van woningen voor een totaalbedrag van € 39,00 miljoen (2024: € 22,56 miljoen), zijnde het verschil tussen de afgesloten contracten en de per balansdatum uitgevoerde werkzaamheden. Eventueel uit de contracten voorvloeiende verliezen als gevolg van onrendabele investeringen zijn voorzien in de jaarrekening.

Bo-Ex is per 31 december 2025 voor een bedrag van € 29,50 miljoen onderhouds- en renovatieverplichtingen aangegaan (2024: 6,28 miljoen), waarvan de werkzaamheden in 2026 zullen worden uitgevoerd.