1 Bestuursverslag

Voor u ligt het bestuursverslag 2025. We leggen verantwoording af over onze activiteiten en resultaten in 2025 en de daarbij behorende jaarrekening. Om maar gelijk met de deur in huis te vallen: we kijken met optimisme en gepaste trots terug. Onze dienstverlening is verbeterd en daar zijn we trots op. We hebben hard gewerkt aan het op orde brengen van zaken in de organisatie. Ook hebben we kleur bekend: eind 2025 zag ons nieuwe ondernemingsplan het licht. Dit hebben we samen met onze stakeholders gedaan. Het is een ambitieus plan: Kleur geven aan Utrecht. We kijken ernaar uit om daar in 2026 en verder, uitvoering aan te geven.

De zaken die er vorig jaar uitsprongen, zijn:

• Onze dienstverlening is op alle onderdelen verbeterd ten opzichte van 2024. In de Aedes benchmark zijn we van C naar B gegaan.
• We hebben veel aan onderhoud en verduurzaming besteed. Het is voor veel huurders fijn dat ze in een woning wonen met een (zeer) goed energielabel.
• Het uitvoeren van de beoogde investeringen (renovaties, nieuwbouw en sloop/nieuwbouw) waarbij we goed met onze huurders samenwerkten vanuit draagvlak. Bij enkele renovaties was het aantal huurders dat instemde ongekend hoog en daar zijn we trots op.
• We hebben de bedrijfslasten onder controle gekregen en zelfs licht verlaagd en we hebben onze organisatie versterkt door te investeren in mensen.
• We hebben een nieuw ondernemingsplan Bo-Ex 2026 - 2029: Kleur geven aan Utrecht met daarbij onze portefeuillestrategie en meerjarenbegroting. En we hebben een succesvol visitatietraject samen met onze stakeholders doorlopen.
• Een nieuwe huurder bracht ons taart met een kaartje: “dat ik nu een woning heb ... u weet niet half hoe belangrijk dit is voor mij, om mijn leven weer op orde te krijgen”.
• De huurdersdag, georganiseerd door de Huurdersvereniging van Bo-Ex was een groot succes.

De opgaves in de volkshuisvesting zijn fors. Dat vraagt om verantwoorde financiële keuzes. Te meer omdat Bo-Ex er alles aan wil doen 100% sociaal te zijn. Dit betekent dat we al onze woningen beschikbaar willen houden voor sociale huur. In een tijd dat er grote opgaves liggen op het gebied van onderhoud, isolatie, verduurzaming en nieuwbouw is het scherp aan de wind varen. We volgen het huurbeleid dat landelijk (en gelukkig tegenwoordig weer met een akkoord met de Woonbond) wordt bepaald, waarbij we op kleine schaal uitzonderingen maken, zoals voor een heel klein aantal woningen met een slecht energielabel. In algemene zin is onze portemonnee te klein om alle gewenste nieuwbouw te kunnen doen die gezien de omvang van Bo-Ex van ons gevraagd wordt. We kiezen dus iets meer voor kwaliteit(sverbetering) van bestaande woningen, al hebben we nog steeds een mooi aandeel nieuwbouw in voorbereiding genomen dit jaar. Er is stevige zorg over de aangekondigde aansluitstop als gevolg van netcongestie in onder meer de provincie Utrecht. Op hele korte termijn raakt het de projecten die dicht op realisatie zitten niet, maar de effecten voor de middellange termijn zijn ongewis.

Op het gebied van ingrijpende renovaties, waarbij huurders instemmingsrecht hebben, hebben we mooie stappen gezet. Met zeer hoge instemmingspercentages zijn diverse renovaties vergevorderd in de planvorming of al in uitvoering. De participatie durven we als ronduit geslaagd te noemen. Helemaal als je hoort dat we in de participatie over meer zaken dan alleen de woning praten. Soms gaat het ook over thema's die veel breder zijn. Participatie zien we dan ook als een gesprek over wonen, over thuis zijn en over het leven in de buurt. Samen met de gemeente hebben we op enkele plekken goede resultaten geboekt om mensen richting hulp en begeleiding krijgen. Een gevel isoleren of mechanische ventilatie aanbrengen was meer de achtergrondmuziek. Voorop stond het wonen in de buurt.

Het belangrijkste punt van reflectie is dat we onze wijze van communiceren nog beter moeten maken. Het komt nog te vaak voor dat wij wel weten wanneer wat gebeurt, maar de huurder niet. Of dat wij weten wanneer een schade in een badkamer leidt tot enkele nieuwe tegels of tot een geheel nieuwe tegelwand, maar dat dat voor de huurder minder duidelijk is. Ook wanneer onze ketenpartners in opdracht van Bo-Ex werken, weten wij wel welke opdracht is uitgezet, maar hebben we niet voldoende zicht op wat de huurder ervaart als onze ketenpartners aan het werk zijn. Dat willen en moeten we beter doen. We zijn natuurlijk blij dat steeds meer huurders positief zijn, maar op het vlak van communicatie willen we stappen maken. En dat gaan we doen.

Een ander punt waar we in de spiegel moeten kijken is dat we in Sterrenwijk eerder hadden moeten acteren. Te vaak hebben we in het verleden aangekondigd dat er een renovatie voor de deur staat en daarbij dagelijkse klachten over vocht en schimmel te laat of onvoldoende opgepakt. Hiervan hebben we als organisatie geleerd!

Dat we in een stad werken met een toenemende problematiek rondom verward gedrag is iets wat onze mensen in de wijken meer en meer merken. Er is geen enkele samenwerkingspartner die zich hierbij neerlegt. Elke dag zien we dat zorgorganisaties, gemeente, politie en tal van andere betrokkenen hun best doen ermee om te gaan. Voor Bo-Ex kwam het nog wat meer dichtbij toen we enige tijd ons kantoor moesten sluiten vanwege bedreigingen. Het was evident dat er geen slechte bedoelingen achter zaten, het kwam voort uit kwetsbaarheid en onvermogen. Ik ben trots op hoe we hier als organisatie mee omgegaan zijn. Idem dito toen we aan het einde van de zomer met een zeer lastig dilemma geconfronteerd werden bij een huisvesting van een statushouder. Er was heftig verzet vanuit een deel van de buurt. Onze openheid intern en naar stakeholders toe maakt dat we blijven leren en steeds met de huurder, de buurt en onze stakeholders in gesprek blijven. Dit laatste werd ook gezien in de visitatie van Bo-Ex en daar mogen we trots op zijn.

Utrecht, 22 juni 2026.

Robert Straver

Directeur-Bestuurder