Samenwerkingsafspraken

In Utrecht zijn meerjarige samenwerkingsafspraken gemaakt voor de periode 2023 tot en met 2026. In 2025 is er gewerkt met een jaarprogramma met werkafspraken passend binnen de overkoepelende samenwerkingsafspraken. De werkafspraken voor 2025 hadden vooral als doel met elkaar (gemeente, woningcorporaties en huurdersorganisaties) lopende processen te bespreken en te monitoren (waaronder het jaarlijkse huurverhogingsbeleid, de verkoop van woningen en de verhuringen aan zowel reguliere woningzoekenden als bijzondere doelgroepen), bestaande processen te actualiseren (leidraad sloop en nieuwbouw) en nieuwe processen op te zetten (standaard anterieure overeenkomst). Aan het eind van 2025 waren de meeste werkafspraken afgerond. 

In 2025 is daarnaast het Utrechts Volkshuisvestelijk Akkoord afgesloten. Hierin hebben de gemeente Utrecht en de Utrechtse woningcorporaties vastgelegd wat er nodig is om tot een duurzame groei van het aantal sociale huurwoningen te komen en hoe processen versneld kunnen worden. De afspraken uit het jaarprogramma 2025 over de verkoop van sociale huurwoningen en de standaard anterieure overeenkomst zijn in dit Volkshuisvestelijk Akkoord terecht gekomen. De acties uit het Volkshuisvestelijk Akkoord zijn vervolgens opgenomen in het jaarprogramma met werkafspraken voor 2026. Overige afspraken uit het jaarprogramma 2026 gaan onder andere over het vergroten van de slagingskansen voor jongeren, het onderzoeken van de wenselijkheid en mogelijkheden voor een nieuw woonruimteverdeelsysteem en het beter betrekken van het platform Woonzoekers bij voor hen relevante onderwerpen (woonruimteverdeling, nieuwbouwprojecten).  

De omvang en samenstelling van onze woningvoorraad nauwelijks gewijzigd

De omvang van onze woningvoorraad is in 2025 nauwelijks gewijzigd. Ultimo 2025 beschikte Bo-Ex over 8.935 woongelegenheden. Er heeft in 2025 één (Daeb) woningverkoop plaatsgevonden. Eén woning uit het segment Niet-Daeb is overgeheveld naar het Daeb segment van Bo-Ex. Verder zijn er acht eenheden overgeheveld van parkeergelegenheid naar bedrijfsruimte en twee woningen overgeheveld naar voorraad verkoop. Er zijn geen nieuwe woningen bijgekomen: door een brand is de oplevering van ons nieuwbouwproject Legends verschoven naar 2026. Het totaal aan verhuureenheden is 9.827, drie minder dan in 2024. 

Veel nieuwe woningen in voorbereiding

We hebben 686 nieuwe woningen in voorbereiding en 106 nieuwe woningen in aanbouw. Op verschillende herontwikkelingslocaties (sloop/nieuwbouw) hebben we in 2025 stappen kunnen zetten: de Ivoordreef, Reitdiepstraat, Queridostraat en de Weltevredenstraat. Begin 2025 was er eindelijk groen licht over nieuwbouw op de Ivoordreef. De start bouw van 159 woningen is voorjaar 2026. We hebben ruim drie jaar vertraging opgelopen door beroepsprocedures op het vastgestelde bestemmingsplan. 

Er zijn ook vorderingen bij ons project Reitdiepstraat. Diverse (ruimtelijke) procedures zijn verder gebracht en begin 2026 start de sloop en eind 2026 de nieuwbouw van 154 woningen. Voor onze sloop/nieuwbouwprojecten Weltevredenstraat (38 nieuwe woningen) en Queridostraat (50 nieuwe woningen) zijn in 2025 vorderingen in diverse (ruimtelijke) procedures. We verwachten eind 2026 te kunnen starten met sloop.

Begin 2025 startte in Leidsche Rijn de bouw van 57 woningen project Rijnvliet fase 5, de oplevering is in 2026. In dit project zitten ook 15 houtbouwwoningen. De oplevering van 49 woningen in het project Legends E5 Leidsche Rijn is vertraagd door brand en wordt nu 1e helft 2026. Verder zijn bij het project Terwijde kavel E 80 nieuwbouwwoningen in voorbereiding. We verwachten een start bouw in 2026. In 2025 hebben we besloten om 206 sociale huurwoningen op de grote inbreidingslocatie Merwedekanaalzone eerste fase af te nemen. Een andere locatie waar de gesprekken nog voor lopen, is het Beurskwartier. Daar gaat het om circa 150 woningen.

Voor onze bijdrage aan de nationale prestatieafspraken gaan we uit van onze opgave voor de Woondeal uit 2021. Deze bestaat uit 685 woningen, 'hard', te realiseren voor 2026 en 200 'zacht'. We hebben de ruimte om de opgave te realiseren, alleen zal dit niet voor 2026 zijn, gezien alle hierboven genoemde vertragingen.

In 2025 hebben we ons assetmanagement verder ingericht om onze besluitvorming en sturing te verbeteren. We hebben naast ons ondernemingsplan ook een nieuwe portefeuillestrategie opgesteld. De komende tien jaar staan we voor de uitdaging om in een krappe Utrechtse woningmarkt te blijven voorzien in betaalbare, kwalitatief goede en duurzame woningen, terwijl onze financiële ruimte beperkt is. We gaan daarbij voor kwaliteit van ons bestaande bezit en breiden uit waar mogelijk.

Naast uitbreiden van onze woningvoorraad, sturen we ook op een het beter benutten van de bestaande voorraad. Dat gaat van toewijzen van vrijkomende woningen conform de verschillende afspraken, tot het voorkomen woonfraude.

Verhuringen in 2025

In 2025 zijn er totaal 907 woningen (zelfstandig en onzelfstandig) beschikbaar gekomen (in 2024: 913, 2023: 775). Het zijn 505 zelfstandige woningen (2024: 596, 2023: 423) en 402 onzelfstandige eenheden (2024: 317, 2023: 352). Het totaal is vergelijkbaar met vorig jaar. Onze onzelfstandige eenheden zijn bijna allemaal in beheer bij SSH en worden door hen toegewezen. 

Van de 505 zelfstandige woningen hebben we er 290 regulier toegewezen (2024: 420, 2023: 341). Dit is ruim 57% van de toewijzingen. Verder zijn er: 

• 129 woningen toegewezen aan statushouders (195 personen)
• 61 woningen toegewezen aan uittreders uit de maatschappelijke opvang (2024: 116);
• 21 woningen aan ‘urgenten’ via WoningNet (2024: 38); en
• 4 woningen verhuurd in de vrije sector (2024: 22).

We hebben een beperkt aantal woningen in gebruik als logeer- of projectwoningen. Dit aantal wisselt door het jaar afhankelijk van de lopende projecten. 

Conform de wet verhuren we tenminste 92,5% van onze vrijkomende sociale huurwoningen aan huishoudens met een inkomen beneden een bepaalde grens, de primaire doelgroepen. Die grenzen zijn in 2025: eenpersoonshuishouden met een inkomen t/m € 51.537 en meerpersoonshuishouden met een inkomen t/m € 56.910. We hebben in theorie dus 7,5% vrije toewijzingsruimte. Wij maken hier heel beperkt gebruik van omdat we prioriteit geven aan het huisvesten van de doelgroep van beleid, de lage inkomens. En dat lukt goed. In 2025 zijn 99,4% van alle vrij gekomen woonruimten toegewezen aan de doelgroep.

We hebben 99,5% van onze woningen passend toegewezen (2024: 99,1%). Passend toewijzen betekent dat woningzoekenden met een inkomen onder de huurtoeslaggrens alleen in aanmerking komen voor woningen met een huur tot de huurtoeslaggrens. Hierdoor krijgen woningzoekenden met een laag inkomen alleen nog een woning toegewezen waarvan de huur aansluit bij hun inkomen. Minstens 95% van de woningen die worden toegewezen aan woningzoekenden met recht op huurtoeslag moet een passende huurprijs hebben. 

In Utrecht hebben de corporaties met de gemeente aanvullende afspraken gemaakt over de slaagkans van de doelgroep. We verhuurden 73,5% van de vrijkomende woningen onder de 2e aftoppingsgrens. Dit is conform de afspraak met de gemeente, minimaal 70%.

In 2025 hebben we 71 meldingen van woonfraude in onderzoek genomen. Dit is een kleine toename ten opzichte van 2024 (63 meldingen). Het beeld voor 2025 was grotendeels vergelijkbaar met 2024. Maar er zijn meer ernstige vormen van woonfraude, zoals opium-/hennepteelt en illegale prostitutie. Dit raakt direct aan ondermijnende criminaliteit en heeft een negatieve impact op veiligheid en leefbaarheid voor de directe woonomgeving. In een pilot met de gemeente Utrecht hebben corporaties en huurdersverenigingen in 2025 afgesproken dat prostitutie onder bepaalde kaders in woningen toegestaan wordt om deze groep beter in beeld te krijgen en uit de illegaliteit te halen. We merken hier nog geen effect van.

Er waren drie ontruimingen vanwege opium /hennep, allen in Leidsche Rijn en twee ontruimingen vanwege overlast. Zaken als valsheid in geschrifte hebben we éénmaal juridisch vastgesteld; op basis van signalen en casuïstiek vermoeden we dat dit vaker gebeurt, maar het aantonen is lastig. In twee zaken heeft de rechter een pittige boete opgelegd van € 5.000. Niet alle meldingen leidden tot handhaving of juridische stappen. Soms wordt na gesprek met de huurder de bewoning hersteld in overeenstemming met de huurvoorwaarden, bijvoorbeeld doordat huurders niet op de hoogte waren van de verplichting om medebewoners te melden. 

Landelijke en regionale cijfers wijzen erop dat woonfraude naar schatting voorkomt bij circa 10–20% van het woningbezit. Het vaststellen van woonfraude vraagt intensief onderzoek en veel samenwerking met ketenpartners. Er is stijging in woonfraudegevallen, maar de ambtelijke capaciteit bij de gemeente om dit aan te pakken neemt af. Dit is zorgelijk omdat we deze samenwerking hard nodig hebben om te kunnen acteren. We blijven ons inzetten voor een zorgvuldige en proportionele aanpak van woonfraude, samen met ketenpartners. Ons gezamenlijk doel is waarborgen van rechtmatige bewoning en leefbare woonomgevingen.

Implementatie samenwerking met onze aannemers en Vestwal prijzenboek 

Samen met onze aannemers hebben we eind 2024 afspraken gemaakt over het dagelijks onderhoud om het proces eenvoudiger te maken en de kosten overzichtelijker. Daarbij gebruiken we het Vestwal prijzenboek dat de marktconformiteit van de onderhoudskosten borgt. Daarmee hebben we meer inzicht en krijgen we grip en control. Het effect is dat in 2025 onze mutatiekosten licht omlaag zijn gegaan en we meer grip hebben op de kosten voor reparatieverzoeken (van € 7,666 mio in 2024 naar € 7,039 mio in 2025). We zien ook waar we nog optimalisatieslagen kunnen maken om prijs en prestatie nog beter in balans te krijgen, bijvoorbeeld in ons dakonderhoud. Bij ruim 4000 woningen hebben we in 2025 (een vorm van) reparatieonderhoud uitgevoerd. 

Aanpak schimmelwoningen: focus op adequaat opvolgen van meldingen

In 2025 hebben we de basis gelegd voor een structurele aanpak van vocht- en schimmelproblematiek in ons Veiligheidsbeleidsplan Binnenmilieu. Het is een van de ambities in ons nieuwe ondernemingsplan 2026–2029: eind 2029 geen structurele schimmelklachten meer. We zijn de voorbereidingen gestart voor de uitvoering, met heldere processen voor melding en opvolging, borging in ons klantvolgsysteem en monitoring. In 2026 werken we deze basis verder uit.  

Combineren planmatig onderhoudswerkzaamheden met een verduurzamingsslag

Voor onze meerjarenonderhoudsbegropting (MJOB) maken we sinds vorig jaar gebruik van de tool Vastware. De inrichting daarvan is in 2025 afgerond. In 2026 hebben we proefgedraaid en voor de MJOB 2027 werken we hier volledig mee. We kunnen daardoor slimmer werken en bijvoorbeeld kijken of we planmatig onderhoudswerkzaamheden kunnen combineren met een verduurzamingsslag. Het eerste effect is zichtbaar: we hebben in 2025 ons programma planmatig onderhoud binnen planning en budget uitgevoerd. We hebben voor € 12,388 mio bij ruim 3700 woningen planmatig onderhoud uitgevoerd. Dit varieert van een onderhoudsbeurt aan de mechanische ventilatie, dakonderhoud, tot het vervangen van keukens, badkamers en toiletten, buitenschilderwerk of een combinatie hiervan. Het is erop gericht om kwaliteitsachterstanden te voorkomen.

Energietransitie: Bo-Ex woningvoorraad heeft gemiddeld label A

We hebben ons duurzaamheidsbeleid in 2025 vastgesteld: we streven naar een duurzame woningvoorraad. Dat betekent duurzaam onderhouden en bouwen. Centraal hierin staat het toewerken naar een CO2-neutrale woningvoorraad in 2050. Dit betekent onder andere het beter isoleren en aardgasvrij maken van onze woningen. We maken daar mooie stappen in: onze woningvoorraad heeft al enige jaren gemiddeld energielabel A.  

We hebben 78 woningen toekomstklaar geïsoleerd bij planmatig onderhoud en renovatie. Verder zijn er 39 EFG-labels verduurzaamd bij renovatie. Daarmee hebben we eind 2025 nog 278 woningen met een EFG label die we uiterlijk in 2028 willen hebben verduurzaamd.

We hebben besloten voorlopig bij diverse projecten geen woningen met CV-ketels van het aardgas af te halen vanwege de ontwikkelingen rondom netcongestie en de betaalbaarheid van warmtenetten. Dat betekent dat we bij een aantal renovatieprojecten, Sterrenwijk en Brederoflats, de CV-ketels behouden. Dit is in lijn met de NPA en de lijn van de gemeente Utrecht (Transitievisie Warmte).

Bij de renovatie van onze Intervamflats op Kanaleneiland zijn de laatste 48 woningen aardgasvrij gemaakt. In het totaal zijn in dit grote project in de afgelopen jaren 384 woningen gerenoveerd. De uitvoering van de renovatie van onze Brederoflats op Kanaleneiland, 260 woningen, start voorjaar 2026. Verder hebben in 2025 de voorbereidingen gedaan om in Sterrenwijk en de Antoniushof in 2026 te starten met verduurzaming van de complexen. 

In 2025 zijn we op het Joke Smitplein een pilot gestart waarbij tegen een kleine vergoeding via de servicekosten buitenzonwering (screens) aan huurders is aangeboden. Screens bieden op zonnige, warme dagen een effectieve manier om zonlicht buiten te houden en de binnentemperatuur beheersbaar te houden en zijn daarmee een belangrijk middel tegen hittestress. Met de pilot onderzoeken we of het aanbieden van screens aan huurders die in warme zomers last ondervinden van hittestress een haalbare en betaalbare businesscase is, zowel voor Bo-Ex als voor huurders, en of screens het gewenste resultaat (minder last door hittestress) bieden. De animo onder huurders was groot, in het najaar zijn bij zo’n 30 huurders screens geplaatst. Na de zomer van 2026 evalueren we deze pilot.

Naast duurzaam onderhouden en bouwen streven we ook een duurzame bedrijfsvoering na. In 2025 zijn alle benzinebussen van onze vaklieden ingeruild voor een volledig elektrische bus. Hiermee is een belangrijke stap gezet in het terugdringen van de CO₂-uitstoot van Bo-Ex. Daarnaast is HR, in samenwerking met de ondernemingsraad en de werkgroep Duurzaamheid, gestart met diverse uitvragen onder medewerkers op het gebied van mobiliteit. Deze input vormt een belangrijke basis voor het mobiliteitsplan dat in 2026 vastgesteld zal worden.

Onze bijdrage aan Sustainable Development Goals

In 2015 hebben 195 landen, waaronder Nederland, zich verbonden aan de Sustainable Development Goals (Duurzame Ontwikkelingsdoelen of SDG’s) van de VN. Het zijn 17 doelstellingen die in 2030 gerealiseerd moeten zijn. De lidstaten staan ervoor dat deze doelstellingen worden vertaald in nationaal beleid. We vertellen graag op welke wijze wij een positieve impact hebben op de maatschappij en op welke SDG’s wij inzetten. In ons streven om onze maatschappelijke impact steeds te vergroten richten we ons vooral op de volgende vijf doelen.