Wij zetten ons vermogen maximaal in voor het beheren, onderhouden en verduurzamen van betaalbare woningen, voor het realiseren van nieuwe woningen en voor leefbare wijken.

Het verloop van de marktwaarde (€ 1.905,8 miljoen) naar de beleidswaarde (€ 882,6 miljoen) valt in vijf stappen uiteen. De eerste stap is een negatieve correctie van €-24,0 (2024: -/- € 198,0) miljoen voor Beschikbaarheid. De grote wijziging ten opzichte van 2024 bij deze stap komt doordat het uitpondscenario is vervallen en dat de markthuren in 2025 sterk zijn gestegen met een positief effect op het door exploiteren van vastgoed. De tweede stap vormt de aanpassing in waarde voor Betaalbaarheid in de vorm van een lagere huurprijs. De aanpassing bedraagt € 604,2 (2024: € 379,7) miljoen, waarbij het verschil met vorig jaar vooral ontstaat doordat de markthuren zeer sterk zijn gestegen in 2025 en de streefhuren deze ontwikkeling niet volgen. Het onderhoudsbeleid van Bo-Ex volgt de nationale prestatieafspraken en daarmee wijkt het onderhoudsniveau af van de in de marktwaarde gehanteerde onderhoudsnorm. De negatieve aanpassing voor Kwaliteit wordt gewaardeerd op € 515,5 (2024: € 316,2) miljoen. De extra aandacht die wij aan onze bewoners besteden ten opzichte van een marktconforme benadering leidt tot extra Beheer van € 38,0 (2024: € 96,0) miljoen. De vervanging van de marktconforme disconteringsvoet voor een sociale disconteringsvoet heeft een positief effect van € 158,5 (2024: € 330,4) miljoen.

De maatschappelijke bestemming van het eigen vermogen is toegenomen

Waar de marktwaarde vooral bedoeld is als grondslag voor de beoordeling van het rendement uit exploitatie, kan de beleidswaarde worden beschouwd als de weerslag van toekomstige kasstromen van ons beleid. De marktwaarde zullen we nooit realiseren, de beleidswaarde in principe wel. Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde, de maatschappelijke bestemming van ons vermogen, is in 2025 toegenomen van € 659,6 miljoen naar € 1.023,1 miljoen.

We zetten ons vermogen en onze kasstromen maximaal in 

Voor de beoordeling van onze kasstromen en financiële positie hanteren we twee ratio’s; de interest coverage ratio (ICR) en de loan to value (LtV op basis van beleidswaarde). Daarnaast geven het directe rendement en de dekkingsratio (leningen vs. marktwaarde) aanvullende informatie.

We investeren sterk, maar kunnen de rente blijven betalen 

De kasstroom uit exploitatie afgezet tegen de rentelast geeft onze interest coverage ratio weer; de belangrijkste indicator voor de gezondheid van de kasstromen van een corporatie. Hieronder wordt het verloop van de ICR van de afgelopen twee jaar en komende jaren volgens het jaarplan 2026 weergegeven. In de periode 2026 – 2031 komt de ICR onder druk te staan door een aantal grote renovatieprojecten die voor deze jaren in de planning staan.

De komende periode van 2026 tot en met 2030 investeren we voor € 306,2 miljoen in ons vastgoed (€ 135 miljoen voor verbetering van de bestaande woningen en € 171,5 miljoen voor nieuwbouw), waarvan ruim 76% de eerstkomende drie jaar. Met de nieuwbouwplannen zijn acht projecten verspreid over de stad gemoeid waarmee mee we ruim 790 woningen (deels sloop/nieuwbouw) realiseren.

Door de investeringen en de daarvoor benodigde nieuwe leningen (€ 185 miljoen) stijgt de loan to value de komende jaren sterk. We komen kort en licht boven de bovengrens van 70% in 2028, maar blijven ruimte houden om nieuwe plannen te financieren. 

De renteontwikkeling is een belangrijke factor bij de ontwikkeling van de ICR. Wij hebben gerekend met de renteverwachting zoals opgenomen in de Leidraad economische parameters van Aw/WSW. Als de rente structureel 2% hoger uitkomt, zakt de ICR vanaf 2027 onder de kritieke grens van 1,4. In dat geval zullen we onze ambities naar beneden moeten bijstellen.

De dekkingsratio blijft ruim onder de norm

De dekkingsratio geeft weer hoe de marktwaarde van de leningenportefeuille zich verhoudt tot de marktwaarde van het vastgoed. De marktwaarde van de leningenportefeuille blijft vrijwel onveranderd ten opzichte van vorig verslag jaar en bedraagt € 513,5 miljoen. Daarmee blijft de marktwaarde relatief laag ten opzichte van de nominale waarde (€ 504,1 miljoen) door de eerdere rentestijgingen in de afgelopen jaren. De dekkingsratio daalt door de gestegen marktwaarde van het vastgoed naar 26,9% in 2025 (2024: 30,8%) en ligt daarmee ruimschoots onder de norm van 70%.

Het directe rendement blijft ‘gezond’

Het directe rendement (onze netto huurstroom afgezet tegen de marktwaarde) bedroeg in 2025 1,3% en is daarmee door de sterk stijgende marktwaarde gedaald ten opzichte van 2024 (1,5%). Bij de beoordeling van de ICR constateerden we al dat het directe rendement voldoende blijft om de rente te betalen. In die zin is sprake van een gezond rendement, passend bij onze maatschappelijke doelstelling.

Onze financiële meerjarenperspectieven zijn opgesteld op basis van de huidige inzichten en aannames. Tegelijkertijd opereren wij in een omgeving waarin economische en beleidsmatige parameters kunnen veranderen. Dit kan ertoe leiden dat wij in de toekomst opnieuw prioriteiten moeten stellen of onze plannen moeten aanpassen. Dit betekent dat wij, indien nodig, scherper zullen prioriteren tussen onderhoud, verduurzaming en nieuwbouw. Het maken van bewuste keuzes, wendbaar blijven en het behouden van financiële flexibiliteit zijn daarom leidend in onze besluitvorming.

Het operationele resultaat was begroot op € 9,9 miljoen en is uiteindelijk uitgekomen op € 11,0 miljoen. Een positief verschil van € 1,1 miljoen. Hieronder een toelichting van de grootste afwijkingen:

• € 0,9 miljoen minder huuropbrengsten door hogere huurderving. Belangrijkste reden is de hoge mutatieleegstand door achterstand van onderhoudswerkzaamheden tijdens de mutatie.
• De lasten uit verhuur en beheeractiviteiten kennen een overschrijding aan toegerekende personeelskosten van € 0,2 miljoen. De extra inleen was noodzakelijk vanwege openstaande vacatures en ziektegevallen.
• De totale onderhoudskosten zijn € 0,5 miljoen lager uitgekomen dan begroot, welke als volgt zijn onder te verdelen. 
  • € 0,2 miljoen minder planmatig onderhoud
  • € 0,5 miljoen minder mutatieonderhoud, minder grote mutaties en gemiddelde kosten per mutatie zijn lager
  • € 0,3 miljoen minder contractonderhoud door minder additioneel onderhoud
  • € 0,4 miljoen minder door niet uitgevoerd onderhoud aan de WKO in verband met de verkoop hiervan
  • € 0,9 miljoen meer toegerekende organisatiekosten. Belangrijkste reden is de extra inleen (achterstanden)
• € 0,8 miljoen lagere overige organisatiekosten. Belangrijkste redenen hiervan zijn de te betalen Obligoheffing die bijna € 0,4 miljoen lager is dan begroot en de personeelskosten lager zijn door vacatures die openstonden en dat er geen inleenkosten zijn geweest voor deze categorie in 2025.
• De rentelasten zijn € 0,8 miljoen lager uitgevallen. Belangrijkste reden is dat een aantal investeringen in renovatie is vertraagd, met als gevolg een lagere financieringsbehoefte en daarmee lager dan begrote rentelasten. 

De gemiddelde maandhuur bij Bo-Ex bedroeg in 2025 € 624 (2024: € 585) en de overige opbrengsten € 9 (2024: € 10). Deze inkomsten van in totaal € 633 besteden we aan personeel € 106 (2024: € 104), onderhoud € 185 (2024:  € 181), overige uitgaven € 118 (2024: € 87) en aan rente € 125 (2024: € 119). Er bleef € 99 (2024: € 104) per verhuureenheid per maand over voor investeringen in de bestaande woningen. 

In 2025 hebben we 1 woning verkocht € 0 (2024: € 3 ). De verkoopopbrengst is nagenoeg gelijk aan de verkoopkosten. Reden is dat de verkoopkosten van de WKO hier ook in zijn meegenomen. Dit jaar moest er voor € 143 (2024: € 1) worden afgelost. We hebben per verhuureenheid per maand geïnvesteerd in renovaties € 79 (2024: € 251) en in nieuwbouw € 262 (2024: € 137). Dit heeft per saldo geleid tot aantrekken per maand van € 418 (2024: € 284) aan nieuwe leningen per verhuureenheid.

1.8.4 Treasury 

Wij sturen met ons treasury management op blijvende toegang tot de kapitaalmarkt en het beheersen van de financiële risico’s en renterisico’s. Wij werken daarom binnen de kaders die het AW en WSW stellen om onder het borgingsstelsel van het WSW te kunnen blijven werken. Hiermee kunnen we onze externe financieringsbehoefte tegen betere voorwaarden dekken. Onze treasury activiteiten worden vanuit ons treasury jaarplan uitgevoerd. Een en ander in lijn met de normen en beleidskaders uit het reglement financieel beleid & beheer, het treasurystatuut en de financieringsstrategie. De belangrijkste sturingsratio’s zijn hierin de Intrest Coverage Ratio (ICR) en de Loan to Value (LtV). Daarnaast helpt het borgingsplafond van WSW bij het vaststellen van de maximale omvang van de geborgde leningenportefeuille. 

In 2025 hebben we nieuwe leningen voor in totaal € 47,0 miljoen (2024: € 32,0 miljoen) aangetrokken. In 2025 is € 16,1 miljoen (2024; € 0,1 miljoen) afgelost aan leningen. Dit is inclusief een termijn van € 0,1 miljoen van het agio van de Vestia solidariteitsconstructie afgelost. Het gemiddelde rentetarief op onze langlopende leningen bedraagt 3,0%.